空调在制冷时，由于氟利昂的蒸发吸热，蒸发器的表面温度，大大的低于这时候室温的“露点”温度，空气中的水蒸气就冷凝成为液态的水。
空调所产生水的过程类似于蒸馏水的产生过程，都是冷凝产生的（水蒸气-水），只是蒸馏水的水蒸气还需使水沸腾再得到水蒸气，然后液化；空调水的水蒸气来源直接是空气中较少量的水蒸气，在空调内部释放热量（空调内部很冷）液化。所以如果外界干扰的话其水质都是一样的。但是空气中夹杂着大量的可吸入颗粒物、病毒、细菌、螨虫、螨虫的排泄物，空调内部也繁殖了大量细菌，故空调水很不干净；而蒸馏水在原水沸腾过程中，细菌大部分被杀死了，又不与外界空气接触，其他颗粒也不会上升至冷凝板，所以很干净。
冷凝器表面的沉积物每增加0.1mm，热交换效率一般可降低20－30%，耗电量则增加4－8%。采用化学方法投加药剂可以保护设备，延长设备使用寿命未经水质处理的冷却水对碳钢的腐蚀率大于0.5mm/a，而经过处理的冷却水对碳钢的腐蚀率小于0.1mm/a，可以有效的保护设备，延长设备使用寿命。减少日常维修次数，保证系统正常运转。未经处理的循环水系统在长期运转后，冷凝器表面沉积的腐蚀产物和大量的污垢，轻则造成主机高压运行，严重时会造成主机高压停机，影响空调系统的正常的运转。
