测算未来现金流量的现值对于投资者来说是经常考虑的问题。比如你投资一家出租车公司。公司的出租车你需要判断其每年收到的钱与支出的钱的现值，并折算回现在的价值，你才能知道你现在的投资是否与预期有很大的偏差。从而进行相应的投资。
操作方法
（01）测算每期能收到的资金，比如你投资的是房地产，你每个月就能收到一定的租金，这个租金就是你每个月的开销金额；比如你投资的是一家公司，那么公司每个月的收入有好有坏，你还需要做测算，而后加权平均。此处小编以每期的房租为例。进行验算。如图所示，是每期的房租可收回金额。
（02）测算每期需要做的损失，这个一般都需要做，因为你的房租租给别人，别人不会像你一样爱护你的房子，小编对房屋的损失一般是按月租的10%测算。如果投资公司，公司每个月也都有相应的成本测算。凡是预则立，不预则废。唯有这样你才能准确测算。
（03）测算每期的净现金流，收到的资金减去每期要做的损失，便是每期的净现金流。
（04）如何确定折现率呢？我们可以与同期的理财产品做比较，比如你是按月收租金的，可以参考按月的理财产品，如果是按年的，你也可以参考按年的理财产品，不过我们这的折现率需要比这些理财产品高5%左右。
（05）测算最后可收回的价值，这点需要注意的是，可收回的价值如果按照房子的观点是你对原先的损失进行理赔，要求房客进行赔偿能够收回的钱。比如你发现墙壁上有一点的问题，地板瓷砖出现裂缝。进行索赔。房客愿意支付自己所犯的错误的情况。一般是以一个月月租的百分50%估计。
（06）计算现金流量的现值，这里需要用到excel表格中的一个函数，PV函数。该函数分5个部分，利率、期限、年金、终值及先付还是后附。因为我们需要计算的是现值，因此用到的是前三个。
（07）这里需要注意的是，该函数测算出来的结果是负值，说明你想在未来的12个月每个月收取租金的话就需要现在支付这个数量的货币。对于6步骤的图我们能看到现值还是很低，可以适当的介入。
