測算未來現金流量的現值對於投資者來說是經常考慮的問題。比如你投資一家計程車公司。公司的計程車你需要判斷其每年收到的錢與支出的錢的現值，並折算回現在的價值，你才能知道你現在的投資是否與預期有很大的偏差。從而進行相應的投資。
操作方法
（01）測算每期能收到的資金，比如你投資的是房地產，你每個月就能收到一定的租金，這個租金就是你每個月的開銷金額；比如你投資的是一家公司，那麼公司每個月的收入有好有壞，你還需要做測算，而後加權平均。此處小編以每期的房租為例。進行驗算。如圖所示，是每期的房租可收回金額。
（02）測算每期需要做的損失，這個一般都需要做，因為你的房租租給別人，別人不會像你一樣愛護你的房子，小編對房屋的損失一般是按月租的10%測算。如果投資公司，公司每個月也都有相應的成本測算。凡是預則立，不預則廢。唯有這樣你才能準確測算。
（03）測算每期的淨現金流，收到的資金減去每期要做的損失，便是每期的淨現金流。
（04）如何確定折現率呢？我們可以與同期的理財產品做比較，比如你是按月收租金的，可以參考按月的理財產品，如果是按年的，你也可以參考按年的理財產品，不過我們這的折現率需要比這些理財產品高5%左右。
（05）測算最後可收回的價值，這點需要注意的是，可收回的價值如果按照房子的觀點是你對原先的損失進行理賠，要求房客進行賠償能夠收回的錢。比如你發現牆壁上有一點的問題，地板瓷磚出現裂縫。進行索賠。房客願意支付自己所犯的錯誤的情況。一般是以一個月月租的百分50%估計。
（06）計算現金流量的現值，這裡需要用到excel表格中的一個函式，PV函式。該函式分5個部分，利率、期限、年金、終值及先付還是後附。因為我們需要計算的是現值，因此用到的是前三個。
（07）這裡需要注意的是，該函式測算出來的結果是負值，說明你想在未來的12個月每個月收取租金的話就需要現在支付這個數量的貨幣。對於6步驟的圖我們能看到現值還是很低，可以適當的介入。
